Net als elke organisatie heeft Dudok Wonen te maken met risico’s. De manier waarop we hiermee omgaan, noemen we risicomanagement. Risicomanagement is te omschrijven als het effectief omgaan met onzekere gebeurtenissen. Dit op een manier die de kans op negatieve effecten vermindert en inspeelt op positieve effecten.

In het Risicomanagementbeleid is beschreven hoe we ons risicomanagement hebben opgebouwd en ingericht. Het geeft ons inzicht in de belangrijkste situaties, die de doelstellingen van de organisatie kunnen beïnvloeden. Hier spelen we effectief op in met het nemen van beheersmaatregelen. In 2019 is het risicomanagementbeleid van Dudok Wonen geactualiseerd en opnieuw vastgesteld. Hierbij zijn de definities en uitgangspunten uit 2011 aangescherpt en actueler geformuleerd.

Dudok Wonen hanteert deze definitie van een risico:

Een risico is een mogelijke gebeurtenis die impact, positief of negatief, heeft op het bereiken van de doelen.

Het element ‘mogelijke’ is van belang. We weten immers niet óf en zo ja wanneer een gebeurtenis zich voordoet. De vervolgactie is dan om te bepalen welke impact de gebeurtenis heeft. Dit wordt uitgedrukt geld, tijd, personele inzet, imago, enzovoort.

De gebeurtenis en de impact kunnen positief en negatief zijn. We bekijken risico’s dus niet alleen vanuit de negatieve kant, de bedreigingen. Ook de positieve kant, de kansen, belichten we. Dit is een bredere benadering van risico’s dan voorheen. Dit is nodig om alle doelen van Dudok Wonen te kunnen realiseren, zonder de continuïteit van de organisatie in het geding te laten komen.

Dit zijn de doelen van het risicobeleid binnen Dudok Wonen:

• een beheersingskader vormen voor gebeurtenissen die het behalen van de doelen, strategie realisatie en het functioneren van de verschillende processen (kunnen) beïnvloeden;
• leren van positieve en negatieve ervaringen die impact hebben gehad op de organisatie en de doelstellingen;
• open en transparant communiceren over de afgewogen risico’s en de getroffen maatregelen;
• risicomanagement en risicobewustzijn als integraal onderdeel bestempelen van ieders werk bij Dudok Wonen;
• voorbereid zijn op en het mogelijk voorkomen van gebeurtenissen en incidenten met een impact op de realisatie van doelen en strategie en de efficiënte inrichting en werking van processen en dienstverlening.

In 2019 is een nieuwe rapportagetool ingezet. Deze tool maakt de periodieke voortgangsrapportage op risicobeheersing prominenter onderdeel van de planning- en controlcyclus. Dit betekent dat we meer gestandaardiseerd en dus herkenbaarder en planmatiger rapporteren. De uniforme risicovoortgangsrapportage is breed inzetbaar: gedetailleerd per afdeling of proces en opgeschaald tot een organisatiebreed niveau.

In afgelopen jaren is gewerkt het aan steeds verder opbouwen van het ‘three lines of defence’-model. Dit model zorgt voor een adequate inrichting van het risicomanagement. Afhankelijk van de omvang en complexiteit van organisaties wordt de inrichting bepaald. Bij Dudok Wonen hebben we de three lines of defense zo ingericht:

• De first line of defence bestaat uit de risico-eigenaren. Deze definiëren maatregelen die getroffen moeten worden en zorgen voor het inzetten van maatregelen wanneer dat kan en/of nodig is. Ook vertonen ze voorbeeldgedrag aan de medewerkers.
• De second line of defence is verantwoordelijk voor het opzetten en bewaken van de integrale risicomanagementaanpak: van de jaarlijkse risicosessie, overall analyse tot het bewaken van de beheersing van de toprisico’s.
• De third line of defence verzorgt de onafhankelijke audit op de werking van het risicomanagementsysteem. Deze rol wordt vervuld door de organisatiecontroller en de externe accountant.

In 2019 werkten we vooral aan het verder uitwerken van de rollen in de eerste lijn. Dit zetten we voort in 2020.

Jaarlijks inventariseren we de belangrijkste risico’s opnieuw in een risico-inventarisatiesessie. Hierbij worden de benoemde risico’s voorgelegd en gescoord op de kans dat een risico zich voordoet en de impact die ontstaat voor Dudok Wonen als het risico zich voordoet.

Hieronder lichten we onze belangrijkste risico’s toe. Ook geven we aan welke beheersmaatregelen we kunnen treffen om het risico (kans en/of impact) te voorkomen. We gaan eerst in op de strategische risico’s, vervolgens op de externe en interne risico’s. De risico’s krijgen vanzelfsprekend ook in 2020 de benodigde aandacht.

Een goede relatie met stabiele stakeholders is noodzakelijk om tot een gedragen en een verantwoorde verdeling van het maatschappelijk budget te komen. Dat zien we als een zeer belangrijke voorwaarde om te slagen in het realiseren van onze strategie. Om onze strategische doelen te bereiken werken we daarom samen met vele stakeholders: (gemeentelijke) overheid, bewoners en mogelijke nieuwe bewoners (koop en huur), belangenverenigingen en vele andere instanties. Omstandigheden in de buitenwereld kunnen effect hebben op onze relatie met onze stakeholder of direct op ons handelen. Dit noemen we onze strategische risico’s. In 2019 waren dit de voornaamste strategische risico’s:

• beperkt politiek draagvlak voor het toevoegen van betaalbare sociale huurwoningen in de regio Gooi & Vechtstreek;
• onvoldoende investeringsmogelijkheden en/of bouwlocaties voor de realisatie van (nieuwbouw)woningen;
• bezwaren van omwonenden tegen nieuwbouwplannen of herontwikkelingen;
• uitblijven van voorraadafspraken als onderdeel van prestatieafspraken met gemeenten.

Deze risico’s beïnvloeden de realisatie van de strategische doelstellingen. Ze kunnen de doelstellingen ook belemmeren. Dit geldt vooral voor de doelstelling voor de toevoegingen aan de woningvoorraad om zo veel mogelijk huishoudens te kunnen bedienen. Hoe zijn we omgegaan met deze risico’s?

• We spraken met gemeenten en omwonenden van (toekomstige) bouwlocaties om eventuele weerstand weg te nemen.
• We startten met het terugkopen van woningen om deze weer in de sociale verhuur te brengen.
• In 2019 is er intensief ingezet op de relatie met de gemeenten. Helaas heeft dit nog niet in alle gemeenten geleid tot voorraadafspraken.

Ook troffen we maatregelen tegen onvoldoende investeringsmogelijkheden die de productie belemmeren die nodig is voor het dynamische bedrijfsmodel. We begonnen hier in 2018 al mee. Het gaat om deze maatregelen:

• Pro-actief zoeken naar mogelijkheden op de markt en bij gemeenten om locaties te verkrijgen.
• Uitbreiding van geografisch werkgebied is gelukt: de uitvoering van het eerste nieuwbouwproject in Almere wordt voorbereid.

Alle deze maatregelen krijgen, samen met enkele nieuwe maatregelen, een vervolg in 2020.

De voornaamste externe risico’s zijn waren in 2019 de aanhoudende stijging van bouwkosten en verkoopprijzen van woningen. Deze stijging zet de haalbaarheid van investeringsprojecten onder druk - en daarmee de realisatie van de productieaantallen. De waardestijging van woningen maakte de koopproducten moeilijker bereikbaar voor de beoogde inkomensgroepen. Beheersmaatregelen bij deze risico’s zijn beperkt inzetbaar, omdat Dudok Wonen hier geen directe invloed op heeft.

Voor de bouwkostenstijgingen hebben we deze maatregelen ingezet:

• verbeteren van relatiebeheer met aannemers en timing van opdrachten, om via efficiency maatregelen kosten te besparen;
• optimaliseren van investeringsprojecten, bijvoorbeeld in programma- en uitvoeringsplanningen;
• actief volgen van de prijsontwikkelingen en prijsrisico’s afdekken als dat mogelijk is;
• effecten van stijging zichtbaar maken in scenario- en rendementsanalyses.

De stijgende verkoopprijzen op de woningmarkt zijn niet direct te beïnvloeden door Dudok Wonen. Daarom proberen we ruimte te zoeken binnen de verkoopproducten om woningen te kunnen verkopen aan de beoogde inkomensgroepen. In sommige gevallen moesten we besluiten om woningen niet te verkopen en zoveel mogelijk sociaal door te verhuren.

Interne omstandigheden kunnen ook een risico vormen voor de realisatie van de strategische doelstellingen. Deze interne risico’s zijn meestal goed te voorzien van beheersmaatregelen. Ook is er relatief goed op de voortgang te monitoren. In 2019 waren dit de drie voornaamste interne risico’s:

• projectbeheersing van de renovatie- en nieuwbouwprojecten;
• verouderde kennis van interne IT-tools;
• datamanagement op klantgegevens van verkoop en vrije sectorhuurwoningen kon onvoldoende gemonitord worden.

Deze maatregelen troffen wij om de beheersing van de projecten en de IT-kennis te vergroten:

• trainingen van personeel;
• inhuren van specialisten om intern kennis te helpen opbouwen;
• ontwikkelen van juiste methoden en technieken voor projectbeheersing bij de medewerkers.

Eerder deden we al onderzoek naar kopers en huurders in het verleden. Hiermee is een groot deel van het datamanagement op dit punt opgelost. Daarnaast realiseerden we structurele opbouw van benodigde data bij de huidige klantgegevens in vrijesector en verkoop. Natuurlijk hielden we daarbij rekening met de AVG-regelgeving.

Financieel risicomanagement bestaat uit:

• de activiteiten en beslissingen rond de effectieve beheersing van de financiën van de organisatie;
• de effecten van externe factoren, zoals de beschikbaarheid van krediet en/of de rentestandbewegingen.

Geconcludeerd is dat er op dit moment geen sprake is van grote financiële risico’s of minder grote maar acute risico’s. Wel kunnen we deze risico’s benoemen op dit gebied:

• de mogelijke gevolgen gekoppeld aan de derivatenlening. Eind 2018 besloten we om deze lening af te wikkelen. Dit is in het eerste kwartaal van 2019 gerealiseerd. Daarom zijn de risico’s die daaraan verbonden zijn komen te vervallen;
• mogelijke ongewenste investeringen als gevolg van het ontbreken van een vermogensstrategie voor Goois Wonen BV. Dit risico wordt in 2020 verminderd door het opstellen en vaststellen van een vermogensstrategie.

Door de getroffen en te treffen acties op het gebied van financieel management verschuift de aandacht voor treasury en financiële risico’s weer meer naar de middellange termijn.

• Veel van de toprisico’s uit 2019 lopen door in 2020. Risicoinventarisatiesessies moeten uitwijzen hoe effectief de beheersmaatregelen geweest zijn en welke risico’s groter zijn geworden.
• In 2020 voeren we net als de afgelopen jaren een risico-inventarisatie uit voor het jaarlijkse risicomanagementrapport. Daarnaast zorgen we voor periodieke voortgangsrapportages op de risico’s in de organisatie.
• We gaan meer aandacht besteden aan de risicobereidheid van de organisatie. Er is steeds meer ruimte en aandacht voor de kansen van risico’s, de focus ligt niet meer alleen op de   bedreigingen. Als we meer aandacht geven aan de kansen, kan dit bijdragen aan het realiseren van de doelstellingen van Dudok Wonen. Zorgvuldig, verstandig en rechtmatig handelen blijven daarbij voorop staan.