Gemeenten zijn belangrijke partners bij het bereiken van onze doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting. We voeren dan ook regelmatig overleg met de gemeenten Hilversum en Gooise Meren - zowel bestuurlijk als ambtelijk. We dienden ons activiteitenplan in bij de gemeenten Gooise Meren en Hilversum. Ook dienden we dit jaar voor het eerst een activiteitenplan in bij de gemeente Almere. Doel van dit plan is bijdragen aan de lopende verkenning van een duurzame samenwerking tussen Dudok Wonen en Almere. Het activiteitenplan geeft inzicht in onze plannen en doelen voor 2020 tot en met 2024.

In het afgelopen jaar werkten we in Hilversum samen met de andere partijen aan de realisatie van de prestatieafspraken. In het laatste kwartaal van 2019 evalueerden we de afspraken en stelden we de Jaarschijf voor 2020 vast. We realiseerden bijna alle afspraken en liggen op koers om meerjarige afspraken te halen. Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties kwamen tijdens het laatste bestuurlijk overleg met elkaar overeen om de prestatieafspraken te verlengen tot en met einde 2021. Dit geeft ons elkaar voldoende tijd om de nieuwe Omgevingsvisie te verwerken in onze Activiteitenplannen als aanzet voor nieuwe prestatieafspraken. Deze Omgevingsvisie is de nieuwe lokale Woonvisie die Hilversum in 2020 hoopt op te stellen en vast te stellen.

Daarnaast werd in 2019 duidelijk dat Hilversum zich opmaakt voor een schaalsprong in de ruimtelijke ontwikkeling. Hilversum gaat mogelijk deel uitmaken van de Sleutelgebieden binnen de Metropoolregio Amsterdam. Eind 2020 is waarschijnlijk duidelijk hoe de schaalsprong er voor de stad globaal uit gaat zien en wat de corporaties daarin kunnen betekenen en verwachten.

Een greep uit de resultaten die we met elkaar in Hilversum bereikten in 2019:

• De Hilversumse corporaties maakten 3 activiteitenplannen. Op basis van deze plannen ziet het ernaar uit dat de omvang van de sociale huurvoorraad op peil blijft in 2020, zoals afgesproken in de prestatieafspraken.
• We brachten de doorstroom uit sociale huurwoningen op gang door het toepassen van de voorrangsregels, het inzetten van de wooncoach en het gericht toewijzen bij de eerste verhuur van nieuwbouwwoningen.
• We ondertekenden het Hennepconvenant en het Convenant Vroeg er op Af samen met gemeente Hilversum, De Alliantie, en Gooi en Omstreken. Samen kunnen we op deze manier mensen met schulden sneller en beter helpen.
• We voldoen aan de taakstelling om statushouders te huisvesten.
• Het project Wooncoach voerden we uit en rolden we breed en structureel uit in de regio.
• We liggen als corporaties op schema met het verduurzamen van ons totale bezit richting gemiddeld label B voor einde 2021.
• Over nieuwe kansen voor ontwikkeling van sociale huurwoningen en concrete ontwikkelprojecten overlegden we veel met de gemeente Hilversum.
• Daarnaast zijn we met de gemeente Hilversum in gesprek over eventuele overname van woonwagenkamp De Egelshoek.

In maart 2019 deed het college van Gooise Meren een procesvoorstel voor een doorstart van de prestatieafspraken. Onderdeel van dit procesvoorstel was het opsplitsen van de prestatieafspraken in gezamenlijke kaderafspraken en productieafspraken per corporatie.

Alle partijen ondertekenden de kaderafspraken op 1 oktober 2019. Over de productieafspraken is nog geen overeenstemming. De voorgestelde aanpassingen die we maakten in het activiteitenplan, zijn door de gemeente afgewezen. De gemeente sluit ons uit voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen op gemeentegrond zolang er geen prestatieafspraken met ons zijn gemaakt.

Om uit deze impasse te komen, hebben we een uitspraak van de Minister nodig. Dit concludeerden wij in het Bestuurlijk Overleg van 20 december 2019. In januari 2020 hebben Gooise Meren en Dudok Wonen een verzoek tot geschilbeslechting bij de Minister ingediend. We verwachten dat de uitspraak van de Minister de kans vergroot om alsnog tot afspraken te komen.

We realiseren ons eerste bouwproject in Almere: gebouw De Driehoek in Almere Poort. De bouw vordert. In dit project willen we reguliere sociale huurappartementen en tijdelijke huurcontracten met ons In Between Places concept aanbieden. In 2019 sloten we met de gemeente de koopovereenkomst van de grond.

In de gemeente Almere waren enkele bestuurlijke wisselingen. Deze leverden geen vertraging op in de ontwikkeling van De Driehoek. Het leidde echter wel tot vertraging in het vaststellen van de nieuwe Woonvisie en het sluiten van de prestatieafspraken tussen de gemeente, lokale huurdersorganisaties en Almeerse corporaties. We verwachten in 2020 in elk geval (prestatie)afspraken te kunnen maken over gebouw de Driehoek. Ook verkennen we eventuele verdere duurzame samenwerking in 2020. Dan is ook de nieuwe Woonvisie van Almere vastgesteld, met daarin de opgave voor betaalbaar wonen.

We zoeken de samenwerking met onze lokale partners op gemeenteniveau. Veel onderwerpen bespreken we ook op regionaal niveau met de regio Gooi en Vechtstreek. Begin 2017 is de regionale woonvisie vastgesteld. Deze woonvisie is de basis voor diverse onderwerpen op regionaal niveau:

We stemmen veel af met onze lokale partners op gemeenteniveau. Veel onderwerpen bespreken we ook op regionaal niveau met de regio Gooi en Vechtstreek. Begin 2017 is de regionale woonvisie vastgesteld. Deze woonvisie is de basis voor diverse onderwerpen op regionaal niveau:

• De nieuwe Regionale Huivestingsverordening Gooi en Vechtstreek is ingegaan op 1 juli 2019.
• In mei 2019 hebben alle betrokken partijen het regionale convenant Huisvesting Maatschappelijke Doelgroepen ondertekend.
• In 2019 maakten we afspraken over het project wooncoach, zodat dit in de hele regio gaat lopen.
• We onderzochten de mogelijkheid van regionale samenwerkingsafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties.
• Het is niet gelukt om een regionale verordening middenhuur te realiseren. Gemeente Hilversum werkt aan een lokale verordening middenhuur.

De woningcorporaties uit de regio overleggen regelmatig met elkaar op bestuurlijk, beleids- en uitvoeringsniveau. Het resultaat is een collegiale samenwerking met ruimte voor diversiteit, gericht op het versterken van de collectieve bijdrage aan de opgaven. De samenwerking met partners in zorg en welzijn zorgt ervoor dat we betere dienstverlening kunnen bieden aan bewoners die om verschillende redenen kwetsbaar zijn.

De samenwerking met Amaris en Habion was succesvol bij de totstandkoming van gebouw Rubina in project Nieuw Zuid. Hier realiseerden we 46 appartementen voor ouderen die (tijdelijk) veel zorg nodig hebben vanwege een fysieke beperking.

Om onze volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren accepteren we bewust lagere inkomsten of hogere kosten dan een naar optimaal rendement strevende belegger (hierna belegger genoemd). Dit beleidsmatig voorgenomen economisch offer noemen we ons maatschappelijk budget. We streven er naar zo transparant mogelijk te zijn in de besteding van dat maatschappelijk budget.

De afgelopen jaren hebben we geprobeerd om de besteding van het maatschappelijk budget te bespreken ter onderbouwing van de te maken keuzen over de verdeling van het aanbod in woonproducten. Dit is niet gelukt. De rekentool om inzicht te geven werd zeer complex, waardoor er vooral discussie ontstond over de aannames in de rekentool. Hierdoor bleek het geen geschikte methode om met stakeholders in gesprek te raken over de inzet van het maatschappelijk budget. We werken daarom meer op het gebied van goede participatie en ontmoeting, bijvoorbeeld door onze Samen Vooruit Labs.

Voor het inzicht in de besteding van het maatschappelijk budget gebruiken we nu de door het Aw en WSW opgestelde methode voor het berekenen van de beleidswaarde als onderdeel van het nieuwe beoordelingskader.

De beleidswaarde, als afgeleide van de marktwaarde, geeft inzicht in vier hoofdcategorieën van de maatschappelijke doelstellingen die in dit beleid zijn verwerkt: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer. Deze categorieën zijn van toepassing op onze huurwoningen.

Naast deze door de toezichthouders verplicht voorgeschreven beleidswaarde wil Dudok Wonen inzicht (blijven) bieden in het economische offer dat wordt gebracht met de sociale koopproducten en het toevoegen van kwaliteit. Hiervoor wordt dezelfde (eigen) methodiek gebruikt als vorig jaar.

De “waterval” om te komen van de marktwaarde naar de beleidswaarde bestaat uit 4 stappen en volgt de categorieën van de volkshuisvestelijke doelstellingen:

Stap 0: Marktwaarde in verhuurde staat

Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat (kosten koper). Dit is de waarde die een belegger zou willen betalen voor het vastgoed. In 2019 is voor de waardering van de woningportefeuille de basiswaardering gehanteerd. Bij de basiswaardering wordt de marktwaarde bepaald op basis van de parameters en uitgangspunten in het Handboek marktwaardering 2019. Dit handboek bevat de spelregels voor het berekenen van de marktwaarde voor corporaties. Tot en met 2018 werd de ‘full-waardering’ gehanteerd, waarbij de marktwaarde werd bepaald door middel van taxaties door een externe taxateur.

In 2019 is de marktwaarde van de vastgoedportefeuille met € 85 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1.098 miljoen. De waardegroei bedraagt 8,4% en wordt met name veroorzaakt door een algemene stijging van de markthuren en de prijsstijgingen op de woningmarkt (hogere WOZ waarden).

Stap 1: beschikbaarheid

De marktwaarde gaat uit van de hoogste waarde van doorexploiteren (in verhuur houden) of uitponden (verkopen). In stap 1 wordt het effect weergegeven indien voor de gehele portefeuille het scenario van doorexploiteren wordt gekozen. Dit leidt tot een afslag van € 50 miljoen. Het grote verschil met de afslag in 2018 wordt veroorzaakt doordat de marktwaarde in dat jaar via een andere methodiek is berekend, de zogenoemde full-variant.

Stap 2: betaalbaarheid

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform het huurbeleid van Dudok Wonen.

Door een sterke stijging van de gemiddelde markthuur (+13,9%) ten opzichte van de stijging van de gemiddelde beleidshuur (+4,8%), is de afslag voor betaalbaarheid gestegen met €32 miljoen naar €232 mln. De stijging van de gemiddelde beleidshuur wordt veroorzaakt door de hogere liberalisatiegrens en hogere markthuren in de vrije sector.

Stap 3: onderhoud

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In stap 3 worden de onderhoudsnormen uit de marktwaarde vervangen door de eigen onderhoudsnorm. Deze norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. In 2019 is de afslag met €60 miljoen gestegen naar €147 mln. Voornaamste reden voor deze stijging is de wijziging in de rekenmethodiek waarbij de eigen onderhoudsnorm nu ook wordt gebruikt in de berekening van de eindwaarde. In de oude methodiek werd voor het berekenen van de eindwaarde de marktnorm gehanteerd, rekening houdend met verouderingskosten.

Stap 4: beheer

Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten voor extra uitgaven ten behoeve van exploitatie en (vastgoed gerelateerde) leefbaarheid. Hierdoor wijkt het beheer af van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In 2019 is de afslag voor het beheer met €12 miljoen gestegen als gevolg van een hogere beleidsnorm voor woningen. Deze is het gevolg van een wijziging in de toerekening van de beheerkosten aan de woningen en het overige bezit.

Bovenstaande berekening leidt tot de volgende berekening op basis van de marktwaarde 2019 en de beleidswaarde op basis van de meerjarenbegroting.

Als waterval ziet dit er voor 2019 als volgt uit:

Naast de wettelijk voorgeschreven berekening van de beleidswaarde wil Dudok Wonen ook inzicht bieden in het economische offer dat wordt gebracht met het toevoegen van kwaliteit aan de woningen en de sociale koopproducten. Bij de sociale koopproducten kijken wij naar het economisch offer dat de komende vijf jaar wordt gebracht.

Waar het bij kwaliteit-onderhoud gaat om waardebehoud, gaat het bij kwaliteit-investeringen om waardetoevoeging. Dudok Wonen investeert in haar bezit om de woningen, schoon, heel en veilig te houden en daarnaast duurzamer te maken, ook wanneer dit een onrendabele investering vergt. Voor de komende 5 jaar is in de meerjarenbegroting in totaal € 15 miljoen beschikbaar voor duurzaamheidsinvesteringen.

Sociale koopproducten dienen ten minste twee volkshuisvestelijke doelen:

1. Beschikbaarheid (of financierbaarheid)
2. Betaalbaarheid

Koop Goedkoop: dit sociale koopproduct wordt pas gesloten na mutatie. Op dat moment is de woning leeg en de marktwaarde gelijk aan de leegwaarde van de woning (de veronderstelde hoogste potentiele waarde). Dit is het vertrekpunt. Vervolgens kijken we wat het aan de woning gekoppelde verkoopproduct doet met deze potentiele waarde. Beleidsafslagen voor exploitatie vervallen omdat de woning uit de verhuurexploitatie verdwijnt.

Kopen naar Wens: dit sociale koopproduct werd tot 2018 aangeboden aan zittende huurders. Vanaf 2018 wordt het product ook aangeboden na mutatie. In dat geval betreft het net als bij Koop Goedkoop een verkoop van een mutatiewoning. Hiermee is het vertrekpunt gelijk aan de benadering bij Koop Goedkoop de leegwaarde van de woning. De potentiele waarde is hoger dan de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde is lager.

De sociale koopformules van Dudok Wonen leiden met name tot financierbaarheid van koopwoningen voor de doelgroep. Lagere woonlasten zijn daar een directe oorzaak van. Door middel van een betere betaalbaarheid wordt de woning financierbaar en daarmee beschikbaar.  Investeringen in koopproducten kunnen dan ook onder beide beleidsafslagen worden verantwoord. Wij kiezen in dit geval voor de beleidsafslag ten behoeve van het beschikbaar stellen van woningen voor de doelgroep. Grafisch gezien ziet dit er als volgt uit:

In 2019 lieten we voor de vierde keer de maatschappelijke visitatie uitvoeren. Het onderzoek ging over de periode 2014-2018. De visitatiecommissie beschrijft ons als een ambitieuze, eigenzinnige en innovatieve maatschappelijke ondernemer. We zijn blij dat we het werk van de afgelopen terug zien in de waardering van onze stakeholders, bijvoorbeeld over het In Between Places concept, ons aanbod van betaalbare vrije sectorwoningen en het huisvesten van kwetsbare doelgroepen. Heel erg tevreden zijn wij met de verbetering van de waardering door onze huurdersbelangenvereniging. Samen met de HBV hebben we hier hard aan gewerkt.

De visitatiecommissie geeft ons ook een spiegel op ons verkoopbeleid. Ze constateert dat het begrip voor de doelstelling van onze koopproducten bij de belanghebbenden ten opzichte van eerdere jaren niet is verbeterd. Dat nemen we ter harte en we zullen meer en op andere wijzen het gesprek aangaan over dit in onze ogen belangrijke aanbod aan woningzoekenden. Daarnaast concludeert de visitatiecommissie nog twee verbeterpunten:

• Stappen maken in de verduurzaming richting label B. De afgelopen jaren stond erfgoedbehoud met name centraal in onze renovatieprogramma’s. Zo renoveerden we ruim 550 woningen in de Bloemenbuurt in Hilversum. Vanaf 2019 ligt de prioriteit op verduurzaming. Naast verduurzaming bij renovatie staat dit thema ook centraal in onze nieuwbouwprojecten.
• Verantwoording over vermogensinzet. De afgelopen jaren hebben we getracht om de inzet van ons vermogen te verantwoorden aan de hand van inzicht in het maatschappelijk budget. Dat is niet gelukt. Inmiddels zijn we gestart om het gesprek met stakeholders op andere manier te voeren over de inzet van het maatschappelijk budget. Hierover las u ook al in paragraaf 4.3.

Het volledige visitatierapport is te lezen op onze website.