We willen onze doelgroepen zo goed mogelijk van dienst zijn. Dit vraagt om een juiste samenstelling van producten en diensten. En om een duurzaam en gezond bedrijfsmodel. We zetten het vermogen van de stichting in als revolving fund. Door het vermogen in te zetten als revolving fund staat het principe van de financiële continuïteit voorop.

In het Financieel Management Beleid is de koppeling tussen de strategische doelstellingen en de inzet van financiële middelen beschreven.    

Het grootste deel van ons vermogen is geïnvesteerd in onze vastgoedportefeuille. Een kleiner deel is geïnvesteerd in sociale koopproducten en mede-investeringen met de klant. Als we ons vermogen in beweging brengen, maken we het mogelijk om zoveel mogelijk huishoudens te huisvesten. We kijken vanuit onze volkshuisvestelijke taken daarom naar het bedrijfsmodel van een vastgoedbelegger. Dit bestaat uit de basiscomponenten investeren, exploiteren, desinvesteren en het werkzame vermogen: eigen vermogen en vreemd vermogen (geleend geld). Dit model geven we weer in figuur 14.

De investeringen verdelen we over vier categorieën. Dit zijn:

• nieuwbouw en herstructurering van huurwoningen;
• participatiedeelneming (Kopen Naar Wens Andere Woning);
• renovatie, verbetering en verduurzaming van de woningvoorraad;
• het eigen werkapparaat, waaronder huisvesting en ICT.

De investeringsuitgaven betalen we uit inkomsten uit de componenten exploitatie, desinvesteren (verkopen) en financiering. Het vermogensbeheer moet voldoende robuust zijn om de risico’s op te kunnen vangen. Goed vastgoed- en portefeuillebeheer zijn belangrijk voor het behalen van voldoende rendement. Alleen zo kunnen we investeringsuitgaven blijven doen. Dit uit zich in stabiele en gezonde kasstromen.

Om deze stabiele kasstromen te kunnen bereiken, kijken we naar verschillende investeringscategorieën en de inkomstenbronnen. In ons financiële beleid bepalen we welke middelen we inzetten voor welke investeringscategorieën. In figuur 15 is deze samenhang weergegeven. Het is een schematische staat van herkomst en besteding van middelen.

Eind 2019 bestaat onze totale portefeuille uit:

• 6.090 huurwoningen. Hieronder verstaan we sociale huurwoningen, vrijesectorhuurwoningen, onzelfstandige huurwoningen en intramurale woningen: dat zijn woningen in een zorgcomplex;
• 1.708 kooparrangementen;
• 1.219 overige objecten, zoals maatschappelijk onroerend goed, kantoren, winkels en parkeerplaatsen.

In tabel 6 is te zien hoe onze vastgoedportefeuille is uitgesplitst per gemeente. Ons bezit is geconcentreerd in de gemeente Hilversum en Gooise Meren.

Om wat voor soort huurwoningen gaat dat dan? In tabel 7 ziet u de huurwoningen per type, uitgesplitst naar gemeente.

In 2019 werden 40 sociale zelfstandige huurwoningen opgeleverd in het nieuwbouwproject Bensdorp. Ook verkochten we woningen met een sociaal kooparrangement. In tabel 8 zijn alle mutaties in de sociale huurvoorraad voor het jaar 2019 weergegeven. De oplevering van de woningen in project Nieuw Zuid in Hilversum zijn niet opgenomen in deze tabel. Deze 46 woningen zijn namelijk gelabeld als intramuraal zorgvastgoed.

In tabel 9 is te zien hoe onze huurwoningvoorraad is verdeeld naar huurprijsklasse per gemeente. De genoemde huurprijsgrenzen zijn de grenzen die gelden in 2019. De aantallen in de kolom 2018 zijn volgens de prijsgrenzen 2018. De verdeling is op basis van subsidiabele huur.

Kijken we naar de ontwikkeling in prijsklasse, dan vallen 2 verschuivingen het meest op:

• Het aantal woningen tot de aftoppingsgrenzen is licht gedaald.
• Het aantal woningen boven de liberalisatiegrens is licht gestegen.

Deze verschuivingen passen binnen het beleid om voldoende aanbod te hebben binnen de vastgestelde verhouding van woonproducten.

In 2019 hadden we 1.708 kooparrangementen in ons bezit. In vergelijking met 2018 is het aantal kooparrangementen gestegen met 26. Zie ook tabel 10. Het verschil komt hier vandaan:

• Bij 74 van de afgesloten Koop Goedkooparrangementen gaat het om een doorverkoop. Dat heeft geen invloed op de stand van het aantal arrangementen.

• In 42 gevallen verdween het belang van Dudok Wonen. Dat komt door het bijkopen van de grond (bij Koop Goedkoop) of het aflossen van de vordering (bij Kopen naar Wens). In één geval is een woning verkocht met Kopen naar Wens totaal. Ook hier is geen sprake van een belang van Dudok Wonen. Daardoor tellen deze huishoudens niet langer mee in onze gehuisveste huishoudens.

Sinds 1 januari 2017 hebben we onze portefeuille gescheiden over twee entiteiten: Stichting Dudok Wonen en Goois Wonen BV. Binnen de stichting is het vastgoed gescheiden naar de administraties Stichting Dudok Wonen-DAEB en Stichting Dudok Wonen-niet DAEB. Goois Wonen BV is volledig niet-DAEB. In tabel 11 is te zien hoe onze vastgoedportefeuille is uitgesplitst naar de entiteiten.

In tabel 12 zoomen we nog specifiek in naar de type huurwoningen per entiteit.

In tabel 13 ziet u de mutaties van de zelfstandige sociale huurwoningen verdeeld over de entiteiten. In Goois Wonen B.V. is in 2019 één van de 96 aanwezige sociale huurwoningen geliberaliseerd naar de vrije sector. Goois Wonen B.V. is bestemd voor de dure vrije sector. Deze woningen behoren ook tot dit segment en zijn niet geschikt voor verhuur aan de lagere en middeninkomens.

• 77% van de zelfstandige huurwoningen met een contracthuur tot maximaal de liberalisatiegrens van € 720,42 zijn onderdeel van Stichting Dudok Wonen en Goois Wonen B.V.
• 22% van de zelfstandige huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens, dus vanaf € 720,42, zijn onderdeel van Stichting Dudok Wonen en Goois Wonen B.V.

In 2019 had Stichting Dudok Wonen 1.708 kooparrangementen in haar bezit. En 82% hiervan zit in de DAEB-omgeving. Goois Wonen B.V. heeft geen sociale kooparrangementen.

Een hogere waarde van ons bezit leidt tot een hoger budget dat beschikbaar is voor onze maatschappelijke doelstellingen. In 2019 trokken we daarom de ingezette lijn uit 2018 door om op een professionele manier te sturen op waarde.

In 2017 stelden we de definitieve portefeuillestrategie voor de periode 2017-2026 vast. Deze strategie beschrijft de gewenste ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille. Ook sluit de strategie aan bij onze gewenste verdeling van aan te bieden woonproducten: sociale huur, (betaalbare)vrijesectorhuur, Koop Goedkoop en Kopen Naar Wens. In het portefeuilleplan maken we de verbinding tussen het strategische en het tactische niveau. Of we dit plan kunnen realiseren, hangt af van factoren waar we niet altijd invloed op hebben. Denk bijvoorbeeld aan de mutatiegraad, de beschikbaarheid van bouwlocaties, de ontwikkeling van de demografie enzovoort.

Het portefeuilleplan helpt ons bij het assetmanagement, bijvoorbeeld het maken van complexplannen en de begroting. Deze complexplannen zijn in 2018 opgesteld en geactualiseerd in 2019. Op deze manier zorgen we ervoor dat de plannen input leverden en aansloten op de begroting van 2020. In combinatie met de complexplannen werken we dit beleid verder uit in 2020.

Nederland onderschrijft het klimaatakkoord van Parijs uit 2015 en doet mee aan de doelstelling om de opwarming van de aarde te beperken tot 2 graden. De landelijke overheid heeft bepaald dat we in 2050 CO2-neutraal zijn. Ook wij nemen onze verantwoordelijkheid op het gebied van wonen en verduurzamen. Dat doen we door niet alleen te streven naar CO2-neutrale woningen: ook kijken we naar materiaalgebruik en de directe woonomgeving. Draagvlak van onze bewoners is daarbij belangrijk. Daarnaast sluiten we ons aan bij het Uitvoeringsprogramma Energietransitie Gooi en Vechtstreek en participeren we in het Bestuurlijk Overleg Energietransitie Gooi en Vechtstreek (BOEG) en het Regionaal Energietransitie Team (RET).

Onze visie is: een duurzame woningvoorraad in 2050. Dit is opgenomen in de duurzaamheidsvisie ‘Samen op pad naar een duurzame woningvoorraad in 2050’. In oktober 2019 is deze visie goedgekeurd door het Directieteam, de Raad van Commissarissen en de Huurders Belangen Vereniging. De volgende stap is het implementeren van deze visie. En dat doen we niet zomaar. In 2019 werkten we aan een implementatieplan voor de duurzaamheidsvisie. We maakten hierbij gebruik van kennis en expertise in onze omgeving en vroegen stakeholders een bijdrage te leveren. Het implementatieplan is meer dan een set aan maatregelen: het vraagt een aanpak waarmee duurzaamheid landt in de genen van onze medewerkers en de bewoners.

Het implementatieplan is een levend document. Vanuit ontwikkelingen wordt het de komende jaren continu geactualiseerd. Uitvoering van isolatiemaatregelen vindt al plaats: onze woningvoorraad heeft eind 2021 een gemiddelde energie-index van minder dan 1,4.

Ons huurbeleid zorgt voor de juiste match tussen de huur van de woning en het inkomen van de nieuwe huurder. Dit huurbeleid bestaat uit een jaarlijks gewenst aanbod aan sociale huurwoningen in een huurprijscategorie (figuur 16).

Met passend toewijzen bij nieuwe verhuringen zorgen we ervoor dat nieuwe huurders een huurwoning heeft waarbij woning past bij de huishoudensgrootte en de huurprijs  past bij het inkomen. We voldoen hieraan door een gewenste verdeling te maken van het aanbod sociale huurwoningen per jaar in een huurprijscategorie:

• 65% van het jaarlijkse aanbod willen we aanbieden onder de lage aftoppingsgrens tot en met €607,46. We bieden hierbij voorrang aan één- en tweepersoonshuishoudens met recht op huurtoeslag.

• Circa 15% van het jaarlijkse aanbod bestaat uit huurwoningen met een huurprijs vanaf de lage aftoppingsgrens tot onder de hoge aftoppingsgrens (€607,46 - €651,03). In deze categorie bieden we voorrang aan meerpersoonshuishoudens met recht op huurtoeslag.
• 20% van de nieuwe verhuringen valt in het segment tussen de hoge aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (€651,04 - €720,42). Deze woningen verhuren we uitsluitend aan de secundaire doelgroep. Dit zijn huishoudens met een inkomen tussen €30.826 en €38.035, afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. Zij komen in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar niet voor huurtoeslag.

Elk jaar stellen we de jaarlijkse huurverhoging vast. We voerden hier meerdere gesprekken over met onze Huurders Belangen Vereniging en vragen hen om advies. Bij het bepalen van de huurverhoging voor 2019 speelden de volgende zaken een rol:

• In 2016 voerde de overheid de huursombenadering in. De stijging van al onze huurinkomsten mag sindsdien niet meer zijn dan inflatie + 1,0%. Voor de huurverhoging van 2019 is de toegestane huursom dus inflatie (1,6% over 2018) + 1% = 2,6%.
• Net als in voorgaande jaren streefden we in 2019 naar een juiste match tussen het inkomen van de huurder en de huurprijs: de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten. In 2019 pasten we een inkomensafhankelijke huurverhoging toe. De huren in de gereguleerde huur bij het doorvoeren van de huurverhoging werden niet afgetopt op de liberalisatiegrens van €720,42. De huurverhoging in 2019 was 1,4% voor al onze sociale huurders van een zelfstandige sociale huurwoning met een huishoudensinkomen lager dan €42.436. Aan de inkomens vanaf €42.436 rekenden we 4,2% door aan huurverhoging – behalve als deze huishoudens behoorden tot een van de vier uitzonderingscategorieën.

In 2019 ontvingen we 36 bezwaren over de huurverhoging. Hiervan honoreerden we 19 bezwaren. Bezwaren hadden vooral betrekking op de inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij het inkomen lager was of waarbij de uitzonderingscategorie op de inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing was. Er kwamen 3 bezwaren van huurders met een vrijesectorcontract. Zij kunnen niet bij de huurcommissie terecht. Er zijn geen bezwaren doorgestuurd naar de Huurcommissie.

De huurachterstand bij onze zittende huurders was eind 2019 €426 duizend euro. Dat is 0,84 % van de netto huur op jaarbasis. Hiermee zitten we onder onze doelstelling om het percentage van de huurachterstand onder de 1% te houden.

De huurachterstand van vertrokken huurders is per 31 december 2019 met €268 duizend 0,53% van de netto huur op jaarbasis. Het behaalde percentage van 0,53% realiseerden we onder meer door oudere achterstanden op te schonen. Ook droegen we achterstanden over aan onze schuldbewakingspartner, die de achterstanden vervolgens inde. 

Betalingsproblemen signaleren we in een vroeg stadium. Zo willen we voorkomen dat de huurachterstanden van bewoners verder oplopen. Een lage huurachterstand is immers nog relatief eenvoudig op te lossen.

Ons incassoteam benadert huurders met een betalingsachterstand persoonlijk. Zo proberen we op zo min mogelijk achterstanden te komen en extra kosten voor onze klanten te voorkomen. Daarnaast stimuleren we bewoners met een betalingsachterstand contact met ons op te nemen via persoonlijk contact, e-mail, social media en WhatsApp. In 2019 startten we samen met gemeente Hilversum en andere corporaties met de pilot ‘Vroeg-er-op-af’. Deze pilot draagt bij aan onze aanpak: mensen blijven huisvesten en ontruimingen voorkomen. We gaan bij deze aanpak uit van de eigen kracht van de huurders: ‘wat is er wél mogelijk’ in plaats van ‘wat kan er niet’.

Huur- en koopwoningen willen we op een eerlijke manier aanbieden. Daarom pakken we woonfraude actief aan. Ook dragen we op deze manier bij aan een veilige een leefbare woonomgeving voor onze huurders. We spreken van woonfraude in het geval van onderhuur, onrechtmatige bewoning en hennepkwekerijen. Eind 2019 waren er 98 adressen in onderzoek en zijn er 18 woonfraudedossiers afgehandeld. Hierdoor kwamen 9 woningen beschikbaar voor verhuur of verkoop. In 2019 is er één hennepkwekerij ontmanteld.

Onze medewerkers Incasso Woonfraude onderzoeken de meldingen en handelen de woonfraudedossiers af. Het doel hiervan is de woonfraudesituatie te beëindigen. Soms zeggen we hierbij de huurovereenkomst op of moet de woning worden ontruimd. Dit doen we bijvoorbeeld bij hennepteelt in de woning. Soms keert een huurder terug in de woning.

Ontruimingen voorkomen we het liefst zoveel mogelijk. We willen immers mensen huisvesten en dakloosheid voorkomen. Helaas is er soms geen andere uitweg. Huurders moeten hun maandelijkse huur- en servicekosten voldoen. Ook wordt er van een huurder verwacht dat hij overlast of vervuiling van de woning voorkomt.

In 2019 waren er in totaal 26 ontruimingen gepland op basis van huurachterstand, overlast en woonfraude. Er vonden uiteindelijk 6 ontruimingen plaats: 4 woningen, een garage en een bedrijfsruimte. Daarnaast zijn er in een overlastzaak voor de datum van de ontruiming sleutels ingeleverd, naar aanleiding van een ontruimingsvonnis.

Komt een huurder (betaal)afspraken niet na, dan gaan we een intensief traject in. Het dossier wordt uiteindelijk overgedragen aan de deurwaarder. Dit kan leiden tot een ontruimingsvonnis.

Woningen die leegkomen, willen we  zo snel mogelijk doorverhuren of verkopen. Lukt dit niet meteen, dan is er sprake van leegstand en ontstaat huurderving. In 2019 was de huurderving 2,7%. In 2018 was dit nog 3,2%.

De huurderving is aanzienlijk gedaald ten opzichte van 2018. Dat komt doordat we in 2019 verder zijn gegaan met het verbeteren van het mutatieproces. Onze huurderving is nog steeds relatief hoog. Dat komt vooral vanwege niet aansluitend verhuren. Een andere belangrijke reden is, dat het verkoopproces lang duurt. In 2019 zijn we verder gegaan met het verbeteren van het mutatieproces, bijvoorbeeld door digitaliseren. De aanpassingen moeten leiden tot het sneller verhuren en verkopen van de woningen en daardoor tot minder leegstand.

Dit jaar hebben intensief met onze stakeholders gesproken over ons onderhoudsbeleid. Hieruit zijn goede handvatten gekomen om ons onderhoudsbeleid duurzaam in te richten. In de aankomende jaren gaan we dit beleid ‘Bewoner en Onderhoud’ implementeren in onze activiteiten.

In de Bloemenbuurt in Hilversum is de planvorming van het project de Orchidee weer een fase veder. Volgend jaar gaan we hier 30 mooie gasloze woningen realiseren. Gedeeltelijk in het monumentale pand en 18 nieuwe appartementen in een apart gebouw.

Bij planmatig en contractonderhoud gaat het vooral om periodiek schilderwerk. Soms plaatsen we dubbel glas of vervangen we een kozijn. Ook het onderhoud en de vervanging van installaties hoort soms bij het planmatig onderhoud.

In 2019 is er een verfijning van het service- & reparatieonderhoud doorgevoerd. Dit deden we omdat we door ‘regisserend opdrachtgeverschap’ nog efficiënter en klantvriendelijker willen werken. De kern van de veranderingen is:

• We werken met twee gespecialiseerde onderhoudsbedrijven.
• Onze klanten kunnen gebruikmaken van een reparatieportal.
• De reparatieverzoeken gaan rechtstreeks naar de onderhoudsbedrijven.

Bij het proces voor mutatieonderhoud maken we onderscheid in 3 soorten woningen:

• A-woning: de investering mutatieonderhoud is maximaal circa €1.000 per woning.
• B-woning: de investering mutatieonderhoud is tussen de €1.000 en €5.000 per woning.
• C-woning: de investering mutatieonderhoud is meer dan €5.000.

De twee geselecteerde onderhoudsbedrijven die ook het dagelijks onderhoud doen, voeren de A-mutaties uit. Het mutatieonderhoud van de B- en de C-woningen wordt uitgevoerd door twee geselecteerde onderhoudsbedrijven.

In vergelijking met voorgaande jaren is het mutatieonderhoud bij relatief grotere woningen uitgevoerd. Daarnaast was het aantal mutaties hoger. De kosten waren hierdoor hoger. In tabel 17 ziet u welke kosten we maakten.

Ons belangrijkste doel is onze doelgroep van dienst zijn met de sociale koopproducten Koop Goedkoop en Kopen naar Wens. Een ander doel van de koopproducten is het verversen van onze portefeuille. Dit doen we door verkoopopbrengsten te ontvangen en deze weer in te zetten voor nieuwe investeringen.

De totale inkomsten uit desinvesteringen waren in 2019 ruim €17,1 miljoen. In 2018 was dit ruim €20,7 miljoen. De inkomsten uit deze desinvesteringen kwamen voort uit:

• verkoop van mutatiewoningen met Koop Goedkoop (€3,5 miljoen);
• bestaande Koop Goedkoop-bewoners die de grond bijkochten (€0,5 miljoen). Kopers met een contract gesloten tussen 2011 en 2015 hebben contractueel het recht de grond bij te kopen en maken daar soms gebruik van. In 2019 kochten 7 kopers met een dergelijk contract de grond bij;
• verkoop van mutatiewoningen verkocht met Kopen naar Wens, inclusief aan zittende huurders (ruim €11,3 miljoen) en Kopen naar Wens Totaal (€0,1 miljoen);
• verkoop van woningen vrij op de markt, zonder sociaal koopproduct, inclusief grond en garages (€ 1,7 miljoen).

Onze financiële positie blijft solide. Dat heeft twee oorzaken:

• ons vermogen stijgt door de waarderingsgrondslag van marktwaarde in verhuurde staat;
• de daling van onze leningenportefeuille in de afgelopen jaren en de daling van de gemiddelde rentevoet was van grote invloed. Het draagt bij aan onze continuïteitsdoelstelling en aan de maximale inzet van ons vermogen.

Met ons financiële beleid stellen we onze financiële continuïteit en financierbaarheid zeker. Deze borgen we door de kasstromen te bewaken. In het algemeen en de ingaande en uitgaande kasstromen in hun onderlinge verhouding: investeren, exploiteren en desinvesteren. We doen dit verder door de gewenste ontwikkeling van het werkzame vermogen en de verhouding tussen vreemd en eigen vermogen te bewaken. Deze verhouding moet zo zijn, dat we financiële risico’s kunnen opvangen. Op de korte termijn zorgen we voor voldoende liquiditeit en sturen we op kasstromen.

De winst-en-verliesrekening laat het jaarresultaat zien. Dit resultaat is per definitie gelijk aan de ontwikkeling van het eigen vermogen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen is € 81,8 miljoen. In 2018 was dit € 120 miljoen. Als gevolg van dit resultaat is het eigen vermogen in 2019 gestegen van € 852,3 miljoen naar € 934,1. miljoen. De niet-gerealiseerde waardeveranderingen dragen met € 70,8 miljoen (2018: € 106 miljoen) het meeste bij aan het  positieve resultaat.

We bewaken onze financiële continuïteit op korte en middellange termijn door:

• Voldoende liquiditeit passend bij ons bedrijfsmodel. Zo kunnen we voldoen aan de verplichtingen op de korte termijn.
• Adequate solvabiliteit: vermogensstructuur passend bij het risicoprofiel van onze activiteiten voor de (middel)lange termijn. Daarbij lenen we minder dan maximaal mogelijk is en kijken we goed naar de verdiencapaciteit van het vastgoed.
• We voldoen blijvend aan de normen die Aw en WSW hieraan stellen.

In 2019 waren de kasstromen uit exploitatie en verkoop van bestaand bezit € 25,7 miljoen. Het vreemd vermogen nam met € 23,9 miljoen af. Aan middelen voor investeringen zetten we € 12,6 miljoen in. Hiervan werd € 7,4 miljoen besteed aan nieuwbouw en aankoop, € 4,9 miljoen aan bestaand bezit en € 0,2 miljoen aan ons eigen apparaat.

Het saldo van opbrengsten nieuwbouw verkoop en uitgaven nieuwbouw verkoop bedroeg € 2 miljoen. De liquide middelen namen in 2019 met € 8,8 miljoen af.

De Aw beoordeelt ons functioneren jaarlijks. Dit doet zij op basis van de jaarrekening en het jaarverslag, de verantwoordingsinformatie (dVi) en de prognosegegevens (dPi). Het integrale toezicht is gericht op de aspecten governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Op basis van deze beoordeling zag de AW in 2019 geen aanleiding om in actie te komen.

De jaarlijkse beoordeling door het WSW leidde in 2019 tot de gewenste borgbaarheidsverklaring voor de jaren 2019-2021. Dat betekent dat we voldoen aan de eisen die het WSW stelt. Met deze borgbaarheidsverklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW. Ook zijn we in staat om in de verwachte financieringsbehoefte voor 2020 en 2021 te voorzien.

Het gemeenschappelijk oordeelskader van Aw en WSW bevat kwalitatieve vragen over het bedrijfsmodel en de governance. Ook staan er in dit oordeelskader financiële kengetallen voor de beoordeling van de financiële continuïteit. Er zijn vier financiële kengetallen:

• Interest Coverage Ratio (ICR)
• Loan to Value (LTV)
• Solvabiliteit
• Dekkingsratio

De normen voor deze kengetallen zijn gesteld door het WSW en de Aw.

De ICR is de rentedekkingsgraad. Dit kengetal geeft weer hoeveel keer de rentelast kan worden voldaan uit de operationele kasstroom vóór rente. Als het kengetal lager is dan 1, dan is de operationele kasstroom na rente negatief. Deze norm is een minimum. Wij hanteren eigen signaalwaarden: 1,7 voor DAEB en 4,0 voor niet-DAEB.

De LTV geeft de verhouding aan tussen de nominale schuld en beleidswaarde. De nominale schuld mag maximaal 75% zijn van de beleidswaarde voor DAEB en niet-DAEB.

De solvabiliteit meet de verhouding tussen eigen vermogen en de totale balanswaarde op basis van beleidswaarde. Deze mag niet lager zijn dan 20% voor DAEB en 40% voor niet- DAEB .

De dekkingsratio meet de verhouding tussen de nominale schuld en de marktwaarde in verhuurde staat. De nominale schuld mag niet hoger zijn dan 70% van de marktwaarde in verhuurde staat voor DAEB en niet-DAEB .

Voor aanvullende sturing op onze vermogensverhouding hanteren we een streefwaarde voor het gemiddelde leenbedrag per huurwoning. Dit heet average loan amount. Hiermee wordt het aantal verhuureenheden (kasstroomgenererende eenheden) gekoppeld aan de omvang van de leningenportefeuille. In 2019 was de gemiddelde lening per verhuureenheid € 40.000. Voor 2020 -2024 is de streefwaarde gesteld op € 49.000 vanwege de structureel gedaalde lange rente.

In 2019 werd een groter bedrag op de leningenportefeuille afgelost dan aan nieuwe leningen werd aangetrokken. De nominale waarde van de leningenportefeuille is hierdoor gedaald. In totaal werd €25 miljoen aangetrokken aan door WSW geborgde financiering. Het totaal aan aflossingen in 2019 was €48,2 miljoen. Het schuldrestant van de leningenportefeuille daalde in 2018 met €23,2 miljoen.

De herstructurering van de derivatenportefeuille heeft geleid tot een herwaardering van een onderliggende lening met een nominale waarde van € 25 miljoen. De reële waarde van deze lening is € 43 miljoen en als zodanig verantwoord in de jaarrekening. Deze herwaardering heeft geen financiële gevolgen.

Onze leningenportefeuille bestaat volledig uit DAEB-financiering en is vrijwel volledig door het WSW geborgd. Het verloop vindt u in tabel 22.

De leningenportefeuille van Goois Wonen B.V. bestond uit een hypothecaire geldlening. Het verloop van de portefeuille vindt u in tabel 23.

De kaspositie van Dudok Wonen en Goois Wonen B.V. is voldoende om de verplichtingen op de korte termijn op te vangen.

• De kaspositie van de stichting kwam uit op €20,8 miljoen per 31 december 2019.
• De kaspositie van Goois Wonen B.V. kwam uit op €9,3 miljoen per 31 december 2019.

Sinds 2017 geldt een administratieve scheiding tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak in de toegelaten instelling. Ook de kasstromen moeten we scheiden. Deze scheiding passen we toe. Het liquiditeitssaldo van de DAEB-tak was eind 2019 € 9,2 miljoen en van de niet-DAEB-tak € 11,6 miljoen.

De financieringsbehoefte van Stichting Dudok Wonen wordt hierna gescheiden weergegeven voor het Daeb-deel en het niet-Daeb-deel. Vervolgens wordt de financieringsbehoefte van Goois Wonen B.V. weergegeven.

Tabel 24 laat zien dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de Daeb € 91,6 miljoen negatief is in de periode 2020-2024. Inclusief de aflossingsverplichtingen van € 30,7 miljoen bedraagt de financieringsbehoefte € 122,3 miljoen. Deze financieringsbehoefte wordt ingevuld door € 15,2 miljoen aan ontvangsten uit aflossing interne lening van de niet-Daeb, € 98,9 miljoen aan nieuw aan te trekken door WSW geborgde Daeb financiering en € 8,2 miljoen uit liquide middelen.  De leningenportefeuille stijgt met € 68,2 miljoen. Aan nieuwe financiering wordt € 98,9 miljoen aangetrokken, terwijl € 30,7 miljoen op bestaande leningen wordt afgelost. Deze stijging van de leningenportefeuille noemen we uitbreidingsfinanciering. Uitbreidingsfinanciering wordt alleen aangetrokken bij nieuwbouw of aankoop. Van de investeringen nieuwbouw is een gedeelte nog niet gecommitteerd, waardoor we nog kunnen bijsturen in onze investeringsuitgaven.

Uit tabel 25 blijkt, dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in de niet-Daeb € 23,8 miljoen positief is in de periode 2020-2024. De financiering in de niet-Daeb bestaat uit de interne lening die door Daeb is verstrekt. Hierop wordt € 15,2 miljoen afgelost. Niet-Daeb heeft een positieve invloed op de financiële positie en de kengetallen van Stichting Dudok Wonen als geheel.

Uit tabel 26 blijkt, dat het saldo aan inkomsten en uitgaven in Goois Wonen B.V. € 11,3 miljoen positief is in de periode 2020-2024. De aflossingsverplichting in 2021 kan plaatsvinden met de aanwezige financiële middelen in Goois Wonen. 

Goois Wonen heeft een positieve invloed op de geconsolideerde financiële positie en kengetallen van Dudok Wonen.

Vanwege de scheiding DAEB en niet-DAEB verstrekte de DAEB-tak op 1 januari 2017 aan de niet-DAEB-tak een interne lening van € 101,5 miljoen. De niet-DAEB tak lost deze interne lening volledig af aan de DAEB-tak volgens een intern schema. In 2019 is € 6,7 miljoen afgelost op de interne lening. Het saldo van de interne lening is € 71,4 miljoen per 31 december 2019.

Alle kaders en activiteiten op het gebied van treasury zijn beschreven in ons Reglement Financieel Beleid en Beheer (RFBB). We hebben dit nader uitgewerkt in ons Treasury Statuut. De financiering op de korte en de lange termijn is geborgd. Hierbij blijven we binnen de wettelijke, door ons aanvaarde risicogrenzen.

We lopen renterisico, herfinancieringsrisico, liquiditeitsrisico en tegenpartijrisico. Het renterisico is het grootst. We willen bij herfinanciering jaarlijks niet meer dan 15% renterisico lopen. Hiermee sluiten we aan het maximumpercentage dat WSW hanteert voor de gehele sector. Het WSW hanteert overigens geen expliciet maximumpercentage voor een individuele woningcorporatie.

We sloten in 2006 met BNG een extendible lening van €25 miljoen af. Deze lening bevat een af te scheiden embedded derivaat. We hebben het recht verkocht dat de bank in de laatste periode (2023 tot 2038) een vaste rente kan ontvangen. Dit heet een receiver swaption. De bank heeft dit recht gekocht met een gekochte receiver swaption. De premie is verwerkt in een verlaging van de rentecoupon over de eerste renteperiode.

We hebben een renteswap. Deze is in 2007 afgesloten en is één op één gekoppeld aan een variabele lening met een gelijke looptijd en gelijke hoofdsom. De reële waarde (marktwaarde) van de renteswap is €9,2 miljoen negatief per eind 2019. Dit is weergegeven in tabel 27.

Derivaten gebruiken we alleen om financiële (rente)risico’s te verkleinen. Na 2010 hebben we geen nieuwe rentederivaten meer afgesloten. Dus ook in 2019 niet. We weten wat de mogelijkheden zijn van het gebruik van rentederivaten. Toch geven we de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s met traditionele instrumenten. De bestaande derivatencontracten houden we aan voor zover ze niet leiden tot een ongewenst beslag op de liquiditeit.

De genoemde derivatencontracten bevatten geen bepalingen die het toezicht belemmeren.

In 2019 hebben we bij BNG Bank een herstructurering van de derivatenportefeuille doorgevoerd. Voor dit traject is voorafgaand een plan van aanpak opgesteld. Dit plan is beoordeeld door een onafhankelijk deskundige en goedgekeurd door Aw en WSW.

De herstructurering betrof een doorzak van een renteswap in een lening met een vaste rente. De hoofdsom van de lening was €25 miljoen. Door het uitvoeren van deze herstructurering hebben we deze doelen gerealiseerd:

• verlaging van het liquiditeitsrisico van het rentederivaat in het kader van de 2%-stresstest;
• mogelijkheid tot afbouw liquiditeitenbuffer in het kader van de 2%-stresstest;
• verlaging van de omvang van de derivatenportefeuille met €25 miljoen.

We hebben tegoeden op bankrekeningen bij enkele Nederlandse banken. Deze banken voldoen per 31 december 2019 aan de minimale credit rating (A) voor uitstaande middelen. In 2019 ontplooiden we buiten de kortlopende uitzettingen geen nieuwe beleggingsactiviteiten.

Het Treasury Statuut is ondergeschikt aan het RFBB en geldt voor ons en onze dochterondernemingen. In ons Treasury Statuut is vastgelegd hoe de planning, uitvoering en administratie moeten verlopen. Het gaat hierbij om zaken die samenhangen met beleggingen, financiering en rentemanagement, inclusief financiële derivaten. Aanpassingen worden op voordracht van het bestuur en na overleg met de auditcommissie vastgesteld. De Raad van Commissarissen keurt het statuut goed.

Onze treasury-organisatie over het aangaan en de beheersing van financiële derivaten en beleggingen hebben we ingericht volgens de wettelijke bepalingen uit de Woningwet. Deze bepalingen zijn neergelegd in het RFBB en nader uitgewerkt in het Treasury Statuut. Er is een scheiding tussen de beschikkende, uitvoerende, registrerende en controlerende functies. Dit heet een controletechnische functiescheiding. Bij iedere financiële transactie vindt autorisatie plaats door twee functionarissen: het ‘vier-ogen-principe’. In het Treasury Statuut staat hoe besluiten op basis van een transactievoorstel worden genomen en uitgevoerd. De volgende functionarissen functionarissen hebben een rol in de treasury-organisatie:

• de directeur-bestuurder neemt op basis van het Treasury Jaarplan transactiebesluiten die door de Directeur Financiën en Informatiemanagement worden opgesteld;
• de directeur Financiën stelt de transactiebesluiten op;
• de adviseur Financieel Management bereidt de transactiebesluiten voor en draagt zorg voor de uitvoering van genomen besluiten;
• de externe treasury-deskundige heeft uitsluitend een adviserende rol bij de voorbereiding;
• de administratief medewerker heeft de registrerende functie.

De directeur-bestuurder ontvangt drie keer per jaar een Treasury Rapportage. Deze rapportages zijn onderdeel van de P&C-cyclus. Ze worden voorbereid door de Adviseur Financieel Management en opgesteld door de directeur financiën. In 2019 zijn drie Treasury Rapportages opgesteld. De Audit Commissie van de Raad van Commissarissen bespreekt deze rapportages in haar vergaderingen. De accountant heeft een controlerende rol. In 2019 is met de accountant overleg geweest over de doorzak van het rentederivaat.

Minimaal 3 keer per jaar overlegt de Treasury Commissie over treasury-aangelegenheden. De directeur-bestuurder ontvangt schriftelijke verslagen van de bijeenkomsten van de Treasury Commissie. In 2019 zijn 3 vergaderingen van de Treasury Commissie gehouden. Een van deze vergaderingen was de jaarlijkse Treasury risicosessie, waaraan ook de directeur-bestuurder en de organisatiecontroller deelnemen.

De Treasury Commissie bestaat uit deze functionarissen:

• de directeur Financiën en Informatiemanagement;
• de adviseur Financieel Management;
• de externe treasury-deskundige.

We hebben een verbindingenstatuut. Hierin staat beschreven:

• wat onze kaders en beleidsuitgangspunten zijn voor het aangaan, besturen en opheffen van verbindingen;
•  hoe we het risicomanagement en het toezicht op onze verbindingen hebben geregeld.

Jaarlijks worden de verbindingen getoetst. Meer over de verbindingen leest u in hoofdstuk 10.

De RvC is verantwoordelijk voor het interne toezicht op onze organisatie en onze verbindingen. Als het gaat om verbindingen leggen we deze voorstellen ter goedkeuring aan de RvC voor:

• de vaststelling en wijziging van het verbindingenstatuut;
• het aangaan of verbreken van een duurzame samenwerking met een verbinding;
• de overdracht of overgang van de onderneming of een overwegend deel van de onderneming aan een derde.

Voor een verdere toelichting op de verbindingen verwijzen we naar hoofdstuk 10 van dit jaarverslag.